【聚焦】房企所得税实务集锦，汇缴前必看！

金穗源商学院 JSY-GSB 

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房地产行业涉税繁多，主要涉及九大税种：企业所得税、增值税及附加税、土地增值税、个人所得税、契税、房产税、土地使用税、印花税、耕地占用税[点击蓝字分别学习]。

接下来与大家分享的是房企所得税，企业所得税会计与税法的差异非常大，房企所得税与其他行业相比又有明显的特殊性：许可审批环节多，生产经营周期长，开发主体不稳定……加之该行业税收政策复杂难以掌握，在开发全程各阶段又有很大区别。小金针对房企所得税销售收入、成本费用、实务难题、风险防范等进行了梳理，先前与大家分享过这4个单系列，可能部分穗友没有来得及学习，现在小金汇总到一起，大家集中系统学习！

目录

一、销售收入的税务处理

1、收入确认

2、视同销售

3、计税毛利率

4、实际毛利额

二、成本费用的税务处理

1、成本核算对象

2、成本归集与分配

3、预提费用

4、视同销售成本

5、借款费用

6、佣金

三、实务难题

1、筹建期的实务处理

2、完工时点界定及税务处理

3、公共配套设施的税务处理

4、土增清算当年所得税退税

5、特定事项的税务处理

6、纳税申报

四、风险防范

1、房地产所得税常见涉税风险点

2、房企所得税常用政策

一、销售收入的税务处理

房地产开发企业的销售收入范围包括完工前预售取得的收入和完工后销售取得的收入
企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按不同规定确认。
房地产开发企业的销售行为在开发产品完工前即已开始，完工后还会继续，直至全部开发产品售完为止。按照税法规定对于企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》取得的收入，无论会计核算时是作为预收账款，还是直接确认销售收入，均属于房地产开发企业取得的销售收入范围，应按照税法规定计算应纳税所得额。 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 

房企所得税汇缴，销售收入的准确确认起到关键性的作用，在房企所得税系列一：销售收入中，小金针对收入确认、视同销售、计税毛利率、实际毛利额等进行了梳理，识别下方二维码学习详细内容！

二、成本费用的税务处理

企业在进行成本、费用的核算与扣除时，必须按规定区分期间费用和开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本。

企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。

已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：

可售面积单位工程成本=成本对象总成本/成本对象总可售面积

已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积X可售面积单位工程成本

企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。

房企所得税成本费用主要涉及成本的归集分配、预提费用、借款费用、佣金等的税务处理，详细内容识别下方二维码学习！

三、实务难题

1、筹建期的实务处理

2、完工时点界定及税务处理

3、公共配套设施的税务处理

4、土增清算当年所得税退税

5、特定事项的税务处理

6、纳税申报

小金主要收集梳理了日常财务提问最多以及关注度最高的6个实务难题，具体的业务处理，大家识别下方二维码详细学习！

四、风险防范

1、房地产所得税常见涉税风险点

（一）不计或少计收入

（二）虚增成本

（三）多提预提费用

（四）配套设施成本结转不准确 

（五）混淆项目，加大前期开发成本

（六）列支与取得收入无关的支出 

（七）利息支出不符合规定

（八）已出租的房产或周转房再销售时，结转成本不准确，未减去已提折旧或已摊销费用，造成多转成本。 

（九）利用甲供材多列成本 

（十）多列费用

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2、房企所得税常用政策集锦

更多政策了解：

房企所得税汇算清缴与其他行业相比有明显的特殊性，作为房企财务人员，必须加强对税收政策的梳理学习，避免因对政策不了解而给企业带来税收风险。《税苑微课》-《房企所得税汇算清缴及实务问题处理》全流程多角度审视企业涉税事项，聚焦实务中热点难点问题处理，帮助企业正确地履行申报纳税义务，顺利完成汇算清缴，有效防范企业涉税风险与财务人员职业风险。详情联系您的专属客服了解，没有专属客服的穗友识别二维码“点开扫码”咨询。

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